蝉联北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，深陷楼盘减配疑云。据多位购买该项目房源的业主反映，作为售前宣传中丰台花乡唯一一家喊出“精装修交付”的限竞房，诺德逸府此前的品质承诺在项目进入交房倒计时之际惨遭“打脸”。项目“精装还是全装”的争议，业主与开发商各执一词未达成共识。

蝉联北京楼市2021年Top10的中铁·诺德逸府，深陷楼盘减配疑云。据多位购买该项目房源的业主反映，作为售前宣传中丰台花乡唯一一家喊出“精装修交付”的限竞房，诺德逸府此前的品质承诺在项目进入交房倒计时之际惨遭“打脸”。目前，围绕项目“精装还是全装”的争议，业主与开发商各执一词，始终没能达成共识。

掏出工作五年的全部积蓄，加上家中二老的贴补，2021年6月，珊珊在经历了多次新房、二手房看房经历后，终于敲定了自己的上车盘——位于北京丰台花乡的限竞房中铁·诺德逸府。这套89平方米的小三居，总价586万元、首付四成234万元，每个月还贷2万多元。

“买房的时候，案场销售告诉我，诺德逸府是‘花乡三杰’中装修标准最高的项目。”珊珊口中的 “花乡三杰”，除了诺德逸府外，还包括中铁诺德·春风和院以及京投发展·臻御府。这三个项目同属限竞房，商品住房销售均价不超过67702元/平方米，最高销售单价不得超过71087元/平方米。

“销售说，臻御府项目内有回迁楼、小区环境不能保证，而且楼盘建在地铁上盖有噪音影响；春风和院有连廊，装修标准也比诺德逸府低。与前两者相比，诺德逸府是精装修的‘府’系高端住宅，品质最高！”珊珊表示，精装修交付、社区规划纯粹以及央企背书，是中铁·诺德逸府最打动她的因素。

公开信息显示，诺德逸府项目在北京市住建委网站上的备案名为“花樊雅苑”，住宅部分于2020年1月19日获批预售，开发商为北京中铁诺德盛兴置业有限公司，是中铁置业集团旗下的项目公司。项目于2020年1月21日首次开盘，至2021年6月30日，实现住宅清盘。

按照合同约定，项目应于2022年6月末正式交付。目前，2#、4#、6#住宅楼已完成竣工备案。但珊珊及多位业主近期探访项目发现，眼下距离约定的交付日期还剩不到四个月，项目的外立面从售前承诺的基底石材变成了刷漆；公区电梯厅由整体贴砖变为大白墙；公区管道直接在外；室内装修中本该贴砖的墙面、地面未铺设瓷砖；楼栋间单元门甚至大小不一……一番总结下来，大大小小的质量问题有十余项，有些还存在安全隐患。

“比如项目保温板拼接处存在较大空隙，影响保温效果；容易造成外层抗裂砂浆空鼓开裂，下雨造成墙体渗水，严重时造成保温层开裂脱落，有坠落砸伤风险。”

“很难想象，这是销售之初以‘精装修’交付为卖点的商品住宅。” 珊珊表示，相比商品房预售流程中宣传“全装修”交房的臻御府以及春风合院，诺德逸府是当时花乡区域内唯一一家喊出“精装修交付”的限竞房。

“去年6月20日，部分业主前往诺德逸府售楼处确认装修标准，但在现场开发商没能给出关于装修标准的详细清单。此后，业主多次要求开发商给出一个说法：能否按售前的精装修宣传进行交付。”对于业主们提出的质疑，珊珊表示，开发商后来向大家给出的回复却是“项目从未宣传精装修，实为全装修”。

为了进一步求证项目的装修标准，业主们后来又将协场所从诺德逸府售楼处，转移到了中铁置业北京公司总部。根据业主方面提供的2021年8月26日的录音材料，当时负责接待并答复业主的中铁置业北京公司相关负责人重申，诺德逸府项目非精装修、而是全装修：“我们宣传都是全装修，可能销售过程中有口误。”针对业主代表提出的公区大白墙等问题整改，该负责人则回复称：“咱这是买室内还是买公区？”

但多位业称，在诺德逸府项目的销售过程中，开发商和中介都重点突出“精装房”交付，且带业主参观样板房的时候还会着重强调“除了软装，所见即所得”。而且，多位业主拿出了开发商当时用于宣传的楼书、线上线下宣传海报、公众号文章等图文及视频材料。

在这些资料中，诺德逸府的宣传海报及广告牌上标注着“精装”“精妆”等字样；不止一位案场销售对带看业主宣传“精装交房”，甚至诺德逸府项目的副总经理在线上推介项目时，也表示诺德逸府是“品牌精装、可拎包入住”。业主们认为，这足以证明诺德逸府存在装修标准与销售宣传不符、项目货不对版的问题。

“是缺钱吗？该项目6.7万元-7.1万元的单价，与周围次新房的单价相比几乎是一致的，并没有出现大幅折扣，且该项目没有其他配建，理论上项目开发成本与常规商品房无实质差距，开发商减配实在不该。”业主表达了这样的质疑。

业内普遍认为，项目地块溢价率越高，开发商利润空间越小。据悉，拿地于2018年11月末的诺德逸府，土地出让金为58.4亿元，溢价率26.29%；第三方测算，楼面价约4.5万元/平方米。因为不含政策性住房及商业配建，诺德逸府项目在“花乡三杰”中地块溢价率最高；相比而言，臻御府项目在出让时要求配建一栋回迁房，且须配建近4.7万方米的商服用地，在三个项目中地块溢价率最低。具体来看 “花乡三杰” 拿地时的溢价率：诺德逸府(26.29%)＞春风和院(25.36%)＞臻御府(13.52%)。

即便只承认“全装修”，面对业主要求整改的强烈诉求，诺德逸府开发商在3月3日还是发出了一封《致诺德逸府业主的公开信》，表示将通过对公区铺贴瓷砖、加石膏线条、电梯门套抬高、消防箱包封等措施，对部分楼栋进行升级改造。但该升级措施与业主理解的“精装修”仍有差距，相当多的业主未与开发商签订《公区升级改造协议》。

“全装修指的是装修范围。按照原建设部2002年出台的商品住宅装修一次到位实施细则中明确提出‘全装修’的概念：指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完。